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招商序项目作为亦庄新城重点开发项目，具备“央企开发+政策试点”的双重核心属性。
开发企业为百年央企招商蛇口，其品牌背景为项目提供了坚实的品质背书，同时项目为亦庄首个“好房子”。
项目位于亦庄河西高端居住区，具体坐落于亦庄新城X24地块（博兴路与泰河一街交汇处），南海子公园南侧，地理位置优越。
在产业人口驱动住房需求方面，亦庄作为全国唯一集国家级经开区、高新区、中关村示范区、服务业开放区、自贸试验区、综合保税区六大政策于一身的“超级经济功能区”，依托“新质生产力试验区”定位，形成了政策红利的聚合效应[。这一政策优势直接推动了区域产业集群的快速地发展，目前已聚焦人机一体化智能系统、创新药、中国芯、网联车四大千亿级产业集群，吸引京东、京东方、小米汽车等有突出贡献的公司入驻，2024年新增就业超10万人，其中科研人员占比达35%。同时，亦庄2024年GDP达3649.3亿元，增速9%领跑全市，工业总产值突破6000亿，高净值人群与高精尖人才持续导入，直接拉动了区域住房需求的刚性增长。有必要注意一下的是，亦庄河西区作为“生态宜居示范区”，近年住宅供地稀缺，近两年仅出让1宗住宅用地（即招商序项目所在地），进一步放大了住房供需矛盾，为项目创造了有利的市场环境。
与亦庄核心区侧重产业高质量发展的功能定位不同，河西板块是亦庄发展较早的生活配套区域，定位为“核心居住区域”和“最宜居、名校扎堆的板块”，城市界面成熟且配套完善。板块内已形成以金茂府、中海京叁号院为代表的改善型社区，以及金域东郡等刚需刚改项目，同时配有众多安置房与保障房，居住属性明确。这种“产业高地+宜居社区”的空间布局，使项目具备显著的“职住平衡”区位红利，既依托亦庄强大的产业基础吸引高精尖人才（规划至2035年引入约65万科创人才），又通过完善的居住配套与生态环境满足人才的生活需求，形成“产城融合”的良性循环。
在轨道交通层面，项目东侧紧邻现代有轨电车T1线座地面站，运行时间为每日6:00-22:00，高峰发车间隔5分钟，可贯穿亦庄各大产业基地及功能区，并通过换乘亦庄线号线实现与城市核心区的无缝接驳，有效解决日常通勤及生活出行需求。
规划中的S6号线（新城联络线）作为区域关键交通动脉，已纳入《北京市轨道交通第三期建设规划（2022年-2027年）》，设计旅行速度60公里以上，将在亦庄河西设站，串联大兴国际机场、首都国际机场及城市副中心，目前已进入分段招标阶段，建成后将明显提升区域跨城通达性。
道路交通方面，项目周边“四横五纵”主干道网络成熟。“四横”包括四环、五环、黄亦路、兴亦路，“五纵”涵盖京沪高速、荣华路、京台高速等，自驾出行15分钟可驶入五环，20分钟直达国贸核心区，东侧博兴路连接亦庄核心商务区主干道荣昌街，可快速通达区域内重点功能区。
此外，项目直线个公交站，最近的博兴六路公交场站仅101米，进一步补充了短途出行选择。
该商业体于2022年开业，为北京第七座龙湖天街，直线公里，涵盖影院、超市、高端餐饮等多元业态，可满足日常消费及品质生活需求。
此外，项目3公里范围内还覆盖大族广场（约4.5公里）、力宝广场（约6公里）、瀛海环宇坊（约6公里）等商业综合体，形成多层级消费网络。
项目自身亦规划商业配套，包括一期地下一层的小型商服（17平方米便利店）、菜市场（85平方米）及其他商业服务（906平方米），社区内还将建设约5000平方米邻里中心，涵盖生鲜超市、健身会所及社区食堂，逐步提升日常消费便利性。
需注意的是，项目东侧规划有商业用地，但目前尚未启动建设，短期内商业需求仍需依赖现有成熟商圈。
北京亦庄招商序项目所在区域教育资源呈现“矩阵化”发展特征，凭借独立学籍政策、优质名校集群及高教育投入，形成了被誉为“教育界小海淀”的核心竞争力。
独立学籍政策是区域教育的核心优势之一。该政策使亦庄教育体系独立于传统教育强区（如东城、西城、海淀），有效规避了东西海学区的激烈竞争，为学生提供了更宽松的升学环境。
区域实行独立学籍和教育资源管理体系，师生比达1:8，远超全市中等水准，教育投入充足且资源配置宽松，为教育质量提供坚实保障。
公立学校中，北京二中、亦庄实验中学（十一分校）、人大附亦庄新城校区等名校云集。
国际教育资源同样丰富，包括耀际学校、中芯国际学校等私立及国际学校，满足多样化教育需求。
基础教育阶段，项目周边2公里内分布有中芯幼儿园、北京东方蒙特梭利幼儿园（普惠）、亦庄第二幼儿园等8所公立及普惠幼儿园，并规划有5000平方米18班制幼儿园，实现学前教育全覆盖。
首都医科大学附属北京同仁医院（亦庄院区）作为区域内核心医疗资源，直线公里，其作为三甲综合医院，不仅科室配置齐全，还具备挂号难度低、停车便利及120急救通道等优势，明显提升就医体验。
此外，北京中医药大学东方医院南院区（直线公里）为北京中医院排名前五的三甲医院，北京爱育华医院（三级专科妇儿医院）提供24小时急诊服务且支持医保，共同构成多层次医疗保障体系。未来医疗资源将进一步扩容：项目南侧约2700米处的北京儿童医院新院区计划2028年投入到正常的使用中，规划床位1200张；区域医疗资源密度亦将提升，预计未来每千人医疗床位数超7张，远超全市5.8张的平均水平。
同时，京东互联网医院提供AI辅助诊断、远程会诊等智慧医疗服务，线万人次，为日常健康管理提供补充支持。
核心生态资源方面，项目周边5公里内形成以南海子湿地公园为核心的生态矩阵。作为北京最大湿地公园，南海子湿地公园总规划面积达11.65平方公里，规模相当于4个颐和园或2个奥森公园，距离项目约3公里，三期已全面开放，内部配备跑步道、露营区等设施，为居民提供多样化的户外休闲场景，其生态规模与功能完备性在市区项目中较为罕见。
双河景观资源逐渐增强了项目的生态稀缺性：凉水河公园沿凉水河两岸建设，改造后成为集休闲运动于一体的场所，冬季设有免费天然冰场；亦庄新城滨河公园距离项目约2.5公里，沿河步道为日常锻炼提供便利，二者共同构成的“双河景”景观，与市区项目普遍缺乏自然水系景观的短板形成鲜明对比，提升了居住环境的景观多样性与舒适度。
此外，区域生态资源呈现高密度覆盖特征，500米公园覆盖率达96%，3公里范围内分布有22个公园，步行15分钟即可抵达南海子公园二期，实现了“推窗见绿、出门即景”的宜居体验。综合看来，项目依托高覆盖率的绿地资源、稀缺的湿地与河景景观及先进的生态管理体系，其生态价值不仅量化提升了居住的舒适度与健康性，更通过与市区项目生态资源的对比，凸显了独特的宜居属性。
由12栋8-18层的小高层和高层产品组成，共685户，梯户比为一梯两户或两梯两户，层高3米至3.05米，得房率达88%-97%，整体规划凸显居住舒适性与空间利用率。
项目配套方面，配备招商自持物业管理（招商积余），社区内设有配套商业、会所（含恒温泳池、书吧、健身区）、近千平架空层泛会所及下沉庭院，逐步提升居住品质。产权性质为70年商品房，预计2027年底交付。
“风雨连廊+架空层”的一体化设计构成了项目的核心规划亮点，实现了“无风雨归家”的全龄段适配需求。两条宽3米的风雨连廊贯穿社区，衔接主入口、物业服务楼及架空层，形成覆盖归家动线的连续遮蔽系统，有效解决了雨天出行不便的痛点，尤其保障了老人与儿童的通行安全。
同时，5号楼首层架空打造约1000-1100平方米泛会所（不计入容积率），层高3.6-4.9米，与下沉庭院形成贯通式公共空间，可作为全龄段活动场所，满足邻里社交、儿童游乐、长者休憩等多样化需求，进一步延伸了居住空间的功能性。
双会所配置（地上泛会所+地下恒温泳池）则对标高端社区标准，通过多元化配套增强业主黏性。地上泛会所聚焦日常社交与休闲，提供开放共享的活动空间；地下恒温泳池（规划中）则满足业主运动健身需求，填补了区域内高端运动配套的空白。
此外，社区通过地下通道无缝连通隔壁商业，结合配建的邻里中心（涵盖生鲜超市、社区食堂等），形成“居住-商业-休闲”的一站式生活闭环，逐步提升了社区的便利性与宜居性。
综上，北京亦庄招商序项目通过阵列式排布优化采光通风、风雨连廊与架空层构建无风雨生活场景、双会所及商业配套完善服务体系，系统性提升了居住体验，实现了“刚需刚改定位”与“高端居住品质”的平衡。
本项目在建筑与园林设计中实现了产品美学与实用性的深层次地融合，通过现代立面设计、主题化园林营造及科技化静音技术，构建了兼具视觉价值与居住体验的社区环境。
在建筑立面设计上，项目以现代简约风格为基调，融合国际艺境美学理念，由知名建筑事务所HZS汇张思金牌团队操刀，秉承密斯·凡德罗“少即是多”的设计哲学，采用去边框化与极简主义手法，以现代新奢金融元素及时尚极简线条勾勒超现代光感立面。立面材质选用局部花岗岩石材、玻璃幕墙与高级铝板组合，部分楼栋采用全曲面玻璃幕墙设计，形成“无限延伸感”的视觉效果，不仅提升了建筑自身的质感与美学层次，更以统一、现代的城市界面优化了区域整体风貌。同时，建筑层高达到3米至3.1米，全封闭阳台设计赠送5-10㎡空间，套内使用率超90%，在保证美学呈现的同时，最大化提升了居住实用性。
园林设计以文化辨识度与功能实用性为核心，形成“主题引领、生态融合、全龄共享”的空间体系。项目以北京雨燕飞行姿态为灵感，规划风雨连廊体系，串联景观动线与下沉庭院，构建系统化园林闭合场域，其中两条宽3米的风雨连廊连接主入口、物业服务楼及架空层，形成覆盖全社区的“第三空间”。园林整体采用“全沉浸式半藏森林园境”设计，包含三重下沉庭院，配置热带景观墙、流水茶室、艺术沙龙区域及山水画卷庭院，并通过近千平架空层泛会所（如中央楼王5首层约1100㎡架空层，不计入容积率）与下沉庭院联动，打造恒温泳池、健身区、壁球场、儿童活动区、书吧、茶室等全龄化活动场景。此外，项目提出“会呼吸的园林”理念，将南海子湿地生态基因植入社区，通过对原生树冠冠幅的精准测算确保夏季遮阳率，实现生态性与艺术性的双重突破。
在技术创新层面，项目通过六大静音技术系统解决高层居住噪音痛点，突出“科技住宅”属性。具体包括毫米波雷达智能调控、国标级楼板声学处理、平滑安静电梯等技术应用，针对性化解高层环境中的设备噪音、邻里干扰等问题，打造“深度睡眠屋”。同时，建筑采用绿色建筑二星标准，结合光伏发电、雨水回收等技术降低能耗，契合北京“双碳”目标，进一步强化了科技与生态的融合。
91㎡三室两厅两卫为典型刚需户型，以700万起的低总价（单价约75055元/㎡）适配首置人群，尤其契合亦庄区域年轻购房群体需求。该户型核心优点是高空间利用率与附加值：得房率达94.5%，南向阳台（进深1.8米，半赠送）、北向双设备平台（全赠送）及270°转角飘窗合计赠送面积约16㎡，实际套内面积接近88㎡，LDK一体化设计增强公共区域互动性，270°采光飘窗逐步提升空间通透感。
然而，其局限性亦较为显著：南向仅两面宽，采光面相对有限；北向次卧空间局促，仅容1.2米床，难以满足长期居住的功能性需求，整体布局略显狭长。
108㎡三居定位刚改，主打“空间扩容”与“功能升级”，南向三面宽搭配3个半赠送阳台（边户两个阳台加飘窗），北向设备平台全赠送（总面积21㎡），实际使用率约90%，独立玄关与边角储物柜强化收纳能力，半开放式厨房提升空间互动性，适配二胎家庭等成长型需求。
127㎡四居为标准改善产品，以“四叶草”布局与高赠送面积为核心竞争力：两梯两户配置独立电梯厅（增加外玄关空间），南北双阳台+双设备平台合计赠送约8㎡，实际使用面积近130㎡，南向三面宽（客厅面宽4.2米）与主卧270°L型飘窗提升居住舒适度。
165㎡四居定位高端改善，以“阔绰尺度”与“奢华配置”确立竞争力：南向四面宽达13.7米，进深仅11.6米，形成“短进深大面宽”的采光优势；5.1米横厅搭配7米阳台强化社交属性，双套房（含南向主卧套房，配备独立衣帽间、明卫及270°L型飘窗）与三套房设计满足多代居住需求，独立电梯厅、中西双厨（含西厨岛台）及90%以上得房率（部分达97%）进一步凸显高端定位。
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